Kifut az új lakások 5 százalékos áfája 2027-től: mit mondanak a KSH és az MNB számai — és mit nem

Az ingatlanpiaci híroldalak szeptember 12-én arról írtak, hogy a hatályos szabályozás szerint 2027. január elsejével megszűnik az új építésű lakások 5 százalékos kedvezményes áfája. A téma nem új — a kedvezmény kifutásának időpontja korábban is ismert volt —, de a nyár végi adatok mellé téve most lehet megnézni, mit jelent a számok szintjén. Ez a cikk nem jósol árakat. Azt rögzíti, amit a források mondanak: a menetrendet, az átmeneti szabályokat és a piac méretét leíró számokat.

Az Ingatlanhírek.hu szeptember 12-i cikke szerint a főszabály: 2027. január elsejétől az új lakások értékesítésére a 27 százalékos általános áfakulcs vonatkozik. Az átmeneti szabály: azok a projektek, amelyek végleges építési engedéllyel rendelkeznek 2026. december 31-ig, 2030. december 31-ig alkalmazhatják az 5 százalékos kulcsot; hasonló védelem vonatkozik a törvényi határidőn belül benyújtott egyszerű bejelentésekre. Kivétel a rozsdaövezeti fejlesztés, amely a jogszabályi feltételek teljesülése esetén 2027 után is megtarthatja a kedvezményes kulcsot. A jogszabály szövegét ebben a cikkben nem olvastuk ki; a fenti leírás a hivatkozott forrásé, és ha az eltér a hatályos törvénytől, a törvény az irányadó.

Ugyanez a forrás egy számpéldát is ad: egy 100 millió forintos bruttó árú új lakásnál az 5 százalékról 27 százalékra emelkedő áfa elméletben körülbelül 21 millió forintos különbséget jelentene. A cikkben idézett szakértő, Weitzel Zsolt (REMAX Hillside) szerint azonban „a pánikvásárlásnak jelenleg nincs alapja", mert az átmeneti védelem a most előkészített beruházásokat 2030-ig a kedvező kulcs alatt tartja. Ez egy piaci szereplő értékelése, nem hatósági állásfoglalás — ezért így is közöljük.

A Központi Statisztikai Hivatal 2026 első félévére vonatkozó adatai szerint — az Ingatlanhírek.hu összefoglalásában — országosan 6278 új lakást adtak át, ami 22 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest, és 16 588 lakás építését engedélyezték vagy jelentették be, ami 29 százalékos növekedés. A Magyar Nemzeti Bank 2026. májusi lakáspiaci jelentésére hivatkozva a forrás azt írja, hogy Budapesten 2026 első negyedévében körülbelül 22 ezer lakás volt fejlesztés vagy értékesítés alatt, és a megvásárolható új lakások száma egy év alatt 63 százalékkal, 9490 lakásra nőtt.

A Biztosdöntés.hu szeptember 11-i (szeptember 12-én frissített) elemzése az Eltinga adatait idézi. 2026 első negyedévében a budapesti újlakás-projektekben körülbelül 28 ezer lakás szerepelt, ebből mintegy 9500 szabadon elérhető, körülbelül 1200 előértékesítési vagy tervezési fázisban; a kínálat egy év alatt 54 százalékkal nőtt. A második negyedévben 2177 új lakás kelt el (30 százalékos negyedéves növekedés, 42 százalékkal a tízéves átlag felett), a rendelkezésre álló készlet 10 130 lakás volt, az átlagos négyzetméterár 1,83 millió forint (az előző negyedévi 1,845 millióról csökkenve), az éves árnövekedés pedig 9,6 százalékról 4,1 százalékra lassult.

A május–augusztusi időszakra ugyanez a forrás 1344 eladott új lakást közöl, ami 38 százalékos negyedéves visszaesés; körülbelül 20 új projekt indult mintegy 750 lakással; a teljes budapesti készlet több mint 28 700 lakás körülbelül 400 projektben. Az Otthon Start programra jogosult lakások a kínálat 17 százalékát, az eladások 26 százalékát adták.

Az ingatlan.com augusztusi adatai — szintén a Biztosdöntés.hu közlésében — a keresleti oldalt mutatják: az érdeklődések száma egy év alatt 40 százalékkal, az új hirdetések száma 15 százalékkal csökkent. Július és augusztus között az árak országosan 0,6 százalékkal nőttek, Budapesten 0,1 százalékkal csökkentek; éves alapon az országos növekedés 11,5 százalék, a budapesti 6,7 százalék. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a forrás szerint úgy fogalmazott, hogy a havi adatok erősen ingadoznak, az általános árszint azonban gyakorlatilag változatlan.

Három állítás áll meg a forrásokon. Egy: a kedvezményes kulcs kifutásának van egy rögzített menetrendje, és az átmeneti szabály a 2026 végéig engedélyezett projekteket 2030 végéig védi. Kettő: a kínálat mindkét mérés szerint bővült — a KSH szerint az engedélyek 29 százalékkal, az Eltinga szerint a budapesti kínálat 54 százalékkal egy év alatt. Három: a nyári hónapokban az eladások száma visszaesett, miközben a használt lakások piacán is csökkent az érdeklődés.

Amit a számok nem mondanak meg: hogy az áfa-kivezetés mekkora részt magyaráz ebből, és hogy 2027-ben mi lesz az új lakások árával. Ezekre a fenti adatsor nem forrás, ezért nem állítunk semmit. Aki a saját döntéséhez számol, annak a hatályos törvényszöveg és a projekt engedélyének dátuma a kiindulópont, nem egy összefoglaló cikk.

A budapesti lakbérek megtorpanásáról és a lakásdrágulás lassulásáról az elmúlt napokban írtunk; az ingatlanrovat többi cikke a blogon érhető el. Az adatok forrásolt, dokumentarista olvasását — mi van a számban, és mi nincs — az Uncle Sunny Akadémia tanítja; a csapatról az About oldal ad képet, partnerségről a Partners oldal.

• Ingatlanhírek.hu, „Megszűnik az új lakások 5 százalékos áfája, még sincs ok aggodalomra", 2026. szeptember 12. (a menetrend, az átmeneti szabályok, a KSH 2026 első félévi és az MNB 2026. májusi adatai, Weitzel Zsolt idézete).
• Biztosdöntés.hu, „Mégsem az új építésű ingatlanok szippantják el a vevőket a használt ingatlanok piacáról", 2026. szeptember 11., frissítve szeptember 12. (Eltinga 2026 első és második negyedév, május–augusztus; ingatlan.com augusztus; Balogh László).
• Központi Statisztikai Hivatal — lakásépítések, 2026 első félév (a fenti forrás közvetítésével; az eredeti közleményt ebben a cikkben nem olvastuk).
• Magyar Nemzeti Bank — Lakáspiaci jelentés, 2026. május (a fenti forrás közvetítésével).

Oktatási tartalom. Nem befektetési tanácsadás.