Új lakások áfája 5-ről 27 százalékra 2027-től: a Duna House szeptember 21-i elemzése — 21 millió forint egy 100 milliós lakáson, 2030-ig tartó átmenet, 8077 adásvétel augusztusban — mit állít, és mit nem

Egy adókulcs változása az a fajta hír, amelyben minden szám kiszámolható, és mégis kevés dolog biztos. Az új lakások kedvezményes, 5 százalékos áfája az eddig ismert szabályok szerint 2026 végén lejár; a Duna House szeptember 21-én közzétett elemzése azt számolja végig, mit jelentene ez az árakban, és miért nem jelentené automatikusan ugyanazt. Ez a cikk az elemzés számait rögzíti a két orgánum közléséből, amely hétfőn délelőtt közreadta, és sorra veszi, mit nem lehet belőlük kiolvasni.

A Duna House elemzését 2026. szeptember 21-én, hétfőn délelőtt közölte a Portfolio („Megcsappan a kereslet, ha tényleg 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája Magyarországon") és a HVG („21 milliós árkülönbség is lehet a tét: jövőre visszaemelkedik az új lakások áfája"). Mindkét cikk az ingatlanközvetítő elemzésére hivatkozik forrásként; magát az eredeti közleményt a Duna House oldalán nem tudtuk megnyitni, ezért a számokat a két közlésből vesszük, és ott jelöljük, ahol a kettő eltér.

A kiindulópont mindkét szövegben ugyanaz: „Ismét 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája 2027-től, de ez nem jelenti azt, hogy egyik napról a másikra hasonló mértékben nőnek majd az árak a Duna House elemzése szerint." A Portfolio megfogalmazásában: a fejlesztők „várhatóan nem tudják majd a teljes többletköltséget a vevőkre hárítani", és „2027-től egy kettészakadt piac jön létre, ahol a drágulásnak a visszaeső kereslet szabhat gátat".

Az elemzés egyetlen példaszámítást közöl. A HVG közlésében: „Egy ma bruttó 100 millió forintos, 5 százalékos áfával értékesített új lakás ára közel 21 millió forinttal lenne magasabb, ha ugyanarra a nettó árra 27 százalékos áfa rakódna, és a teljes különbséget a vevőre hárítanák." A Portfolio ugyanezt „elméletben" és „közel 21 millió forinttal ugrana meg" fordulattal írja le, azzal a záradékkal: „A jelenlegi piaci viszonyok között azonban ez szinte lehetetlen."

A szám ellenőrizhető: 100 millió forint bruttó ár 5 százalékos áfával 95,24 millió forint nettót jelent; ugyanerre a nettóra 27 százalék áfát számolva 120,95 millió forint jön ki — a különbség 20,95 millió, azaz valóban „közel 21 millió". Ez azonban a felső határ: az az eset, amelyben a fejlesztő a teljes adókülönbözetet áthárítja, és az elemzés éppen azt állítja, hogy ez a lassuló piacon nem várható.

Az elemzés két forgalmi adatra hivatkozik. Az egyik a jegybanké: „A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció történt, mint egy évvel korábban." A másik a Duna House saját becslése: „augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 13 százalékkal kevesebb a júliusi forgalomnál, és az idei év második legalacsonyabb havi értéke volt." A használt lakások piacán a HVG szövege szerint „több szegmensben emelkedett az alku mértéke, hosszabbodtak az értékesítési idők, és egyes részpiacokon már az árak mérséklődése is megjelent".

A Portfolio egy harmadik adatot is idéz, a KSH-tól: „az engedélyezési hullám már az év első felében is látványos volt, ekkor mintegy 30 százalékkal több lakás építésére adtak ki engedélyt, mint egy évvel korábban". Ez az egyetlen szám a két cikkben, amely a kínálati oldalról szól, és amely az átmeneti szabály hatását mutatja: az engedély megszerzése idén többet ér, mint tavaly ért.

Az elemzés következtetését a HVG a Duna House szakértőjének, Szegő Péternek tulajdonítja: „Az áfanövekedést egy lassuló piacon nem lehet automatikusan beépíteni a lakásárakba, ha a kereslet nem fogadja el a magasabb árat, annak egy részét a fejlesztőknek kell kigazdálkodniuk".

A két közlés egybehangzóan írja le az átmenetet. A HVG megfogalmazása: „azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, az 5 százalékos áfa a 2030. december 31-ig teljesített értékesítéseknél továbbra is alkalmazható". A Portfolio: „azok az építkezések, amelyek idén, azaz 2026. december 31-ig jogerős építési engedélyt szereznek, egészen 2030 végéig 5 százalékos áfával értékesíthetik a lakásokat" — és hozzáteszi: „Ez a szűkös határidő hatalmas nyomást helyez a beruházókra, hiszen egy elhúzódó ügyintézés a kedvezmény elvesztését jelentheti."

Ebből következik a „kettős piac", amelyet mindkét cikk leír: 2027-től egyszerre lesznek a piacon az idei év végéig engedélyt kapott, még 5 százalékos áfával kínált lakások és az újabb, 27 százalékos kulccsal terhelt fejlesztések.

A Portfolio szövege az áfaemelést a támogatott hitelprogram feltételeihez is kapcsolja: „A program szigorú értékhatárokat szab, hiszen a vételár lakások esetében legfeljebb 100 millió, családi házaknál 150 millió forint lehet, 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon mellett. Egy jelentősebb áremelkedés így könnyen kiszoríthatja az új építésű ingatlanokat ebből a támogatott körből." A példaszámítás 100 milliós lakása tehát pontosan a program felső határán áll; a 21 milliós többlet — ha áthárítanák — kivinné onnan.

Az elemzés nem állítja, hogy az áfaemelés önmagában áremelkedést okoz; ellenkezőleg, a fő állítása az, hogy a kereslet korlátozza az áthárítást. Nem közöl saját árelőrejelzést, sem százalékos, sem forintos formában a 2027-es piacra. A Portfolio egy mondata — „Egyelőre nem eldöntött a lakásáfa kérdése" — arra utal, hogy az elemzés a jelenleg hatályos szabályból indul ki, nem egy bejelentett döntésből; hogy a kormány részéről 2026. szeptember 20. és 22. között született-e bármilyen új közlés az áfakulcsról, azt ebben a cikkben nem ellenőriztük.

Egyik közlés sem hivatkozik konkrét jogszabályhelyre az átmeneti szabálynál, és egyik sem linkeli a Duna House eredeti elemzését. Az MNB 18 százalékos és a KSH 30 százalékos adatának kiadványát és dátumát a cikkek nem adják meg; ezeket nem kerestük vissza. A 8077-es augusztusi adásvételi szám a Duna House becslése, nem hivatalos statisztika. A két közlés megjelenési órája a két olvasatunkban eltért (09:29 és 11:19), ezért csak a napot rögzítjük: 2026. szeptember 21.

Az Ingatlan rovatban ugyanazt tesszük, amit a pénzügyi jelentésekkel: a számot elválasztjuk a következtetéstől, és minden szám mellé odaírjuk, ki mérte. Itt három mérő van — az MNB, a KSH és maga a Duna House —, és egy számítás, amelyet bárki ellenőrizhet egy nettó-bruttó átváltással. Ezt a szétválasztást tanítja az Uncle Sunny Akadémia, ezt gyakorolják a The Analyst Room esettanulmányai, és ez a módszer áll a Market Observation forrásolt adatai mögött is. A rovat korábbi cikkei — köztük a budapesti lakbérindexről szóló — a rovat oldalán találhatók; a csapat az About oldalon mutatkozik be.

Portfolio, „Megcsappan a kereslet, ha tényleg 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája Magyarországon", portfolio.hu, 2026. szeptember 21. (a Duna House elemzése alapján) — a „kettészakadt piac", az átmeneti szabály, a KSH 30 százalékos engedélyezési adata, a „szinte lehetetlen" záradék, az Otthon Start értékhatárai, az „egyelőre nem eldöntött" mondat.

HVG, „21 milliós árkülönbség is lehet a tét: jövőre visszaemelkedik az új lakások áfája", hvg.hu, 2026. szeptember 21. (Duna House) — a 100 milliós példaszámítás, az MNB 18 százalékos adata, a 8077-es augusztusi becslés és a 13 százalékos havi visszaesés, Szegő Péter idézete, a 2026. december 31. és 2030. december 31. dátumok.

A Duna House eredeti elemzését a cég oldalán nem tudtuk megnyitni; az MNB és a KSH hivatkozott kiadványait nem kerestük vissza; kormányzati közlést az áfakulcsról a vizsgált két napra nem ellenőriztünk.

Oktatási tartalom. Nem befektetési tanácsadás. Ez a cikk egy piaci elemzés számait dokumentálja; nem tartalmaz lakásvásárlásra, eladásra vagy hitelfelvételre vonatkozó javaslatot.