Harmadára lassult a budapesti lakásdrágulás — mit mutat az ingatlan.com augusztusi lakásárindexe

Fotó: lakóház a budapesti Kerepesi úton. Fotó: 12akd, CC0 (Wikimedia Commons).

Egy évvel ezelőtt a budapesti lakásárak éves emelkedése húsz százalék fölött járt. 2026 augusztusában ugyanez a mutató 6,7 százalék. Nem az árak estek — a drágulás üteme lassult, a harmadára. Ez a cikk az ingatlan.com havi lakásárindexének augusztusi számait rakja egymás mellé úgy, ahogy azokat a Telex, a Portfolio, az Economx és a Pénzcentrum szeptember 9-én egymástól függetlenül közölte, és a végén elmondja, mit nem tud az adat.

Ahogy az About oldalunkon leírtuk: mi mérünk, nem jósolunk. Ez a cikk sem árelőrejelzés — az augusztusi állapot leírása.

Az ingatlan.com indexe szerint 2026 augusztusában a lakásárak országosan 0,6 százalékkal emelkedtek júliushoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek. Éves összevetésben — 2025 augusztusához képest — az országos drágulás 11,5 százalék, a budapesti 6,7 százalék.

A budapesti 6,7 százalékot az teszi hírré, ami előtte volt. Az Economx és a Pénzcentrum szerint egy évvel korábban, 2025 augusztusában a fővárosi éves drágulás 21,5 százalék volt; a Telex kerekítve, 21 százalékról 7 százalék alá csökkenő ütemként írja le, a Portfolio pedig úgy, hogy a mostani ütem a 2025 nyarán mértnek a harmada. A négy lap tizedesjegyre nem mindenhol egyezik, az irány és a nagyságrend igen.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a Telexnek így fogalmazott: „Ennek egyik legfontosabb következménye, hogy folyamatosan lassul az éves lakásdrágulás üteme, amit már kezdenek érezni a vevők és az eladók is." Az Economxnak adott nyilatkozatában a fővárosi piac elmúlt hónapjait „egyfajta szitáló stagnálás"-ként jellemezte.

Amíg Budapest stagnál, a régiók többségében az éves drágulás továbbra is kétszámjegyű. Az Economx és a Pénzcentrum egyezően közölt régiós adatai: Észak-Alföld 15,3 százalék, Észak-Magyarország 15,2 százalék, Pest vármegye 13,4 százalék, Dél-Alföld 12,6 százalék, Nyugat-Dunántúl 12,5 százalék. Az országos 11,5 százalék tehát a lassuló főváros és a még gyorsuló vidék átlaga — egyetlen szám, ami két különböző piacot takar.

A szeptember eleji állapot szerint a budapesti medián négyzetméterár 1,41 millió forint. A legdrágább kerületek — az I., a II., a XII. és az V. — 1,77 és 2,03 millió forint közötti négyzetméterárral szerepelnek a listán, a XIII. kerület 1,62 millió forinttal. A főváros legolcsóbb térsége Soroksár, a XXIII. kerület, 949 ezer forintos négyzetméterárral. A különbség a legdrágább és a legolcsóbb budapesti térség között tehát több mint kétszeres.

Vidéken a megyeszékhelyek között Debrecen a legdrágább 1,04 millió forintos négyzetméterárral — vagyis a budapesti mediánhoz közelebb, mint a főváros legolcsóbb kerületéhez —, a legolcsóbb pedig Salgótarján 309 ezer forinttal. A két szám aránya több mint háromszoros.

Balogh László az Economxnak és a Pénzcentrumnak egyezően azt mondta, hogy 2025-ben 150 ezer lakástranzakció volt, 2026-ra és 2027-re pedig évi 130–140 ezret vár. Ez az egyetlen előretekintő szám ebben a cikkben, és a forrás megnevezett szakértőjének becslése, nem a miénk.

Az ingatlan.com indexe iparági adat, nem a KSH vagy az MNB hivatalos statisztikája — a módszertanát ebben a körben nem olvastuk, ezért a számai a hivatalos indexekkel nem cserélhetők fel. Az ingatlan.com saját, elsődleges közleményét ebben a körben nem sikerült közvetlenül megnyitni; az itt közölt számok a négy szerkesztőség egymástól független, egyező átvételéből származnak. Az index nem mondja meg, miért lassult a drágulás: a forrásokban a szakértő említ okokat, de ezeket a mondatokat szó szerint nem olvastuk, ezért nem idézzük. És a havi −0,1 százalék önmagában nem trend — egy hónap.

A Market Observation oldalunkon valós idejű, forrásolt piaci adatot mutatunk, a módszertan a szám mellett. Az ingatlanpiac ugyanezt a kezelést kívánja: az „egy éve 21,5, most 6,7" nem vélemény, hanem két dátumhoz kötött szám, és a különbségük az, ami a döntéseket megalapozza — vevőnek, eladónak, és annak a partnerünknek is, aki a Partners oldalon az ingatlanos szakértelmet hozza majd. Az Ingatlan rovatban a következő havi index megjelenésekor ugyanezt a táblát frissítjük.

Források: Telex (2026. szeptember 9.); Portfolio (2026. szeptember 9.); Economx (2026. szeptember 9.); Pénzcentrum (2026. szeptember 9.) — mind az ingatlan.com 2026. augusztusi lakásárindexét és Balogh László nyilatkozatait idézi. Az idézetek szó szerint a megjelölt forrásból származnak.

Oktatási tartalom. Nem befektetési tanácsadás.