Ötven négyzetméter mediánbérből: 57,9 millió Budapesten, 16,4 millió Salgótarjánban, 227 ezer forintos törlesztő 3 százalékon — mit mutat a Bankmonitor 19 megyeszékhelyre kiterjedő számítása, és mit nem

Egy megfizethetőségi számítás nem piaci adat, hanem adatokból és feltevésekből épített modell. Az értéke abban áll, hogy a feltevéseit kimondja. A Bankmonitor 2026. szeptember 18-án közzétett elemzése, Vörös Benjámin cikke, egyetlen kérdést tesz fel 19 megyeszékhelyre: meg lehet-e venni egy 50 négyzetméteres lakást nettó mediánbérből, tízmillió forint önerővel. Ez a cikk a számítás bemeneteit, eredményeit és határait rögzíti, és nem tesz hozzá saját becslést.

A számítás három forrásból dolgozik. A béradat a KSH 2026 első félévi nettó mediánbére megyénként. A cikk szerint Budapesten ez 503 174 forint, Győr-Moson-Sopron megyében 450 921, Komárom-Esztergom megyében 449 662 forint; a legalacsonyabb érték Szabolcs-Szatmár-Bereg megyéé, 339 938 forint. A mediánbér az az összeg, amelynél a keresők fele többet, fele kevesebbet keres; nem átlag, ezért a kiugró keresetek nem húzzák felfelé.

Az áradat az ingatlan.com 2026. augusztusi kínálati árain alapul, amelyekből a Bankmonitor alkuval számolt. Az alku mértékét a Duna House augusztusi barométerére alapozza: a cikk szerint a használt téglalakásoknál országosan 6–7 százalékos alku volt augusztusban, és a Bankmonitor ezt a hirdetési árakra alkalmazva adja meg a vételárat. Az így kapott 50 négyzetméteres lakásár Budapesten 57,9 millió forint, Debrecenben 52,4 millió, a legalacsonyabb Salgótarjánban, 16,4 millió forint. A két szélső érték között tehát több mint háromszoros a különbség.

A harmadik bemenet a hitel feltétele, és itt a cikk két esetet számol. Az első az Otthon Start Program szerinti, 3 százalékos fix kamatú, 25 éves futamidejű hitel. Ezzel Budapesten a havi törlesztő 227 303 forint, ami a budapesti mediánbér 45,2 százaléka; Debrecenben 201 025 forint, a helyi mediánbér 50,8 százaléka; Salgótarjánban 30 566 forint, 8,9 százalék. A Bankmonitor a mediánbér felét tekinti a még vállalható törlesztő határának. Ezzel a küszöbbel és tízmillió forint önerővel a 19 megyeszékhelyből 18-ban „belefér" az 50 négyzetméteres lakás; a debreceni 50,8 százalék a küszöb fölött van.

A második eset a piaci kamatú hitel, a cikk 6,88 százalékkal és 20 éves futamidővel számol. Ebben az esetben a cikk szerint csak 6 megyeszékhelyen marad a törlesztő a mediánbér fele alatt. A két eset különbsége nem az árakban, hanem kizárólag a kamatban és a futamidőben van: ugyanaz a lakás, ugyanaz a bér, más hitel.

A cikk megemlíti a vagyonszerzési illetéket is: a vételár 4 százaléka, amelyet a Bankmonitor számítása az első évben, 12 hónapra elosztva vesz figyelembe. A cikk ezt a tételt a megfizethetőség szempontjából külön mutatja, nem a törlesztőbe építve. Az illetékmentességek és kedvezmények eseteit a cikk általunk olvasott része nem tárgyalja, ezért itt sem szerepelnek.

A Bankmonitor következtetése a saját feltevései mellett érvényes: Otthon Start-hitellel és tízmillió forint önerővel a 19 megyeszékhelyből 18-ban megvehető egy 50 négyzetméteres lakás úgy, hogy a törlesztő a mediánbér felénél kevesebb; piaci kamattal 6 városban. Ez modellezett kijelentés, nem tranzakciós adat.

Négy feltevés érdemes külön kimondásra, mert bármelyik változtatása más számot ad. A mediánbér egy keresőre vonatkozik; a számítás egyetlen keresettel számol, nem háztartással. Az 50 négyzetméter és a tízmillió forint önerő a cikk választása; kisebb önerővel a hitelösszeg és a törlesztő nő. Az alku mértéke a Duna House országos barométeréből jön, nem városonként mért érték. És az 50 százalékos küszöb a Bankmonitor küszöbe; a hitelbírálat ennél szigorúbb vagy engedékenyebb lehet, erről a cikk nem ír.

Az augusztusi kínálati árakról és a piac irányáról az ingatlan.com lakásárindexe külön adatsort ad, amelyet ez a cikk nem vesz át; a Bankmonitor számítása pillanatkép, egy hónap árain és egy félév bérein.

Az ingatlanrovat többi, ugyanígy forrásból írt cikke az Ingatlan oldalon található. Aki azt szeretné látni, hogyan kezelünk adatot más területen, a Market Observation oldalon forrásolt, időbélyeges piaci adatsorokat talál. A dokumentumolvasás módszerét az Uncle Sunny Akadémia mutatja be, a csapatot pedig az About oldal.

Bankmonitor, Vörös Benjámin: „Vajon tudsz 50 négyzetméteres lakást venni mediánbérből?", 2026. szeptember 18., bankmonitor.hu/mediatar/cikk/vajon-tudsz-50-negyzetmeteres-lakast-venni-medianberbol/ — a cikk adatforrásai: KSH (2026 első félévi nettó mediánbér megyénként), ingatlan.com (2026. augusztusi kínálati árak), Duna House augusztusi barométer (alku mértéke).

Oktatási tartalom, nem befektetési tanács. Ez a cikk egy harmadik fél nyilvános számítását dokumentálja; semmilyen eszköz vételére, eladására vagy tartására nem ad utasítást.