Deloitte Property Index 2026: 10 százalék fölötti magyar lakásár-emelkedés, Budapesten 4291 euró négyzetméterenként – mit mutat az európai összehasonlítás
22 országból 19-ben drágultak a lakások, Romániában 14,4%-kal. Magyarország a 12. az új lakások árában, de az utolsó az ezer lakosra jutó új lakásokban. Mit mér a kínálati ár, mit nem – forrásokkal, tanácsadás nélkül.
A Deloitte idén tizenötödször jelentette meg Property Index című európai lakáspiaci összehasonlítását. A Pénzcentrum október 28-i összefoglalója és a Piac&Profit október 29-i cikke szerint a 2025-ös adatok alapján Magyarországon ismét 10% fölött nőttek a lakásárak, miközben az új lakások építése európai összevetésben a legalacsonyabb szinten maradt. Ez a cikk sorra veszi a számokat, és elmagyarázza, mit mérnek. Nem tanácsadás.
| Adatlap | |
|---|---|
| Jelentés | Deloitte Property Index 2026 (15. kiadás) |
| Lefedettség | 25 ország, ebből 22 országos árösszehasonlítással; 71 város |
| Árváltozás 2025-ben | 22 országból 19-ben nőttek az árak |
| Magyarország | 10% fölötti éves áremelkedés |
| Új lakás kínálati ára | országosan 3438 €/m² (12. hely), Budapest 4291 €/m² |
| Budapesti bérleti díj | 14,1 €/m² havonta |
| Lakásépítés 2025 | kb. 12 000 lakás, 1,26 / 1000 lakos (a legalacsonyabb) |
Források: Pénzcentrum, okt. 28., Piac&Profit, okt. 29.
Hol drágultak legjobban a lakások
A Piac&Profit szerint az összehasonlítható országos adatokkal rendelkező 22 országból 19-ben emelkedtek a lakásárak 2025-ben. A legnagyobb drágulást Románia (14,4%), Horvátország (14,3%) és Szlovákia (12,5%) mérte. Magyarországon az éves emelkedés ismét 10% fölött volt; mindkét forrás ebben szerepet tulajdonít a 2025 második félévében indult Otthon Start programnak. Pontos magyar százalékot és európai átlagot egyik összefoglaló sem közöl, ezért ez a cikk sem.
Mennyibe kerül egy új lakás négyzetmétere
A Pénzcentrum szerint az új lakások országos átlagos kínálati ára:
| Ország | €/m² | Helyezés |
|---|---|---|
| Luxemburg | 9 160 | 1. |
| Csehország | 5 412 | 2. |
| Németország | 5 200 | 3. |
| Ausztria | 5 199 | 4. |
| Magyarország | 3 438 | 12. a 22-ből |
A városok között München (11 200 €/m²), Luxemburg város (10 567) és Amszterdam (8 650) vezet. Budapest 4291 €/m²-rel nagyjából egy szinten van Varsóval, Pozsonnyal, Athénnal, Rómával, Milánóval és Antwerpennel; Prága, Brno és Ostrava drágább. A budapesti ár a forrás szerint kb. 25%-kal az országos átlag fölött van (a cikk ellenőrző számítása: 4291 / 3438 ≈ 1,25).
Mit jelent a „kínálati ár”
A kínálati ár az eladásra meghirdetett ár, nem a ténylegesen kifizetett vételár. Az alku, a hirdetésben maradt, el nem kelt lakások és a piaci hangulat miatt a kettő eltérhet. Ezért a kínálati árakra épülő összehasonlítás azt mutatja, mennyit kérnek az eladók, nem azt, mennyiért cserélnek gazdát a lakások.
Bérleti díjak
A havi átlagos bérleti díj négyzetméterenként Luxemburg városban a legmagasabb (45,4 €), ezt Párizs (31,2), Barcelona (30,9) és Dublin (30,8) követi. Budapest 14,1 euróval a régióban sem a legdrágább: a Pénzcentrum szerint Prága, Varsó, Pozsony, Krakkó, Wrocław és Gdańsk bérleti díjai magasabbak.
Építés és engedélyek
Magyarországon 2025-ben a forrás szerint kb. 12 000 új lakás készült el, ami 1000 lakosra 1,26 lakás: a vizsgált országok közül ez a legalacsonyabb építési intenzitás. Közben az új lakásra kiadott építési engedélyek száma 28 000 fölé, 37%-kal nőtt — ez a legnagyobb bővülés a mintában, mégis az európai rangsor alsó harmadába elég. Az engedély nem azonos az átadott lakással: az engedélyezéstől a beköltözésig jellemzően évek telnek el.
Megfizethetőség
A jelentés a Pénzcentrum szerint a városok közel felében több mint tízévnyi átlagos bruttó keresetet mér egy „standardlakás” megvásárlásához. A magyar értéket és a standardlakás pontos meghatározását az összefoglaló nem közli; ezt a teljes jelentésből lehet ellenőrizni. Új elem a magánszemélyek lakóingatlanainak adózása 21 országban.
5 dolog, amit sokan nem tudnak
- A kínálati ár nem vételár. A Deloitte új lakásokra vonatkozó négyzetméterárai meghirdetett árak.
- Az engedélyek száma nőtt a legjobban Magyarországon. A 37%-os bővülés a minta legnagyobbja.
- Mégis itt épül a legkevesebb lakás lakosarányosan. 1000 lakosra 1,26 új lakás jutott.
- Budapest bérleti díja a régióban nem kiugró. Hat közép-európai nagyvárosban drágább a bérlés.
- Nem mind a 25 ország szerepel az árrangsorban. A Piac&Profit szerint 22 országra volt összehasonlítható adat.
Összegzés
- 19 ország a 22-ből drágult 2025-ben; Magyarországon 10% fölött.
- Új lakás: országosan 3438 €/m², Budapesten 4291 €/m².
- Bérlés Budapesten: 14,1 €/m² havonta.
- Építés: 1,26 lakás / 1000 lakos, a legalacsonyabb; engedélyek +37%.
- A pontos magyar százalékot és a megfizethetőségi mutatót a teljes jelentés tartalmazza.
Kapcsolódó olvasnivaló: KSH-lakásárindex, 2026. II. negyedév · Lakásárak a harmadik negyedévben: kínálati árak · Blog-archívum.
Oktatási tartalom. Nem pénzügyi és nem ingatlanvásárlási tanács, és nem árelőrejelzés. A cikk egy nemzetközi jelentésről szóló sajtóösszefoglalókat ír le. A Data Analytic Investments nem áll kapcsolatban a Deloitte-tal és a hivatkozott portálokkal. Az „AI-illusztráció” jelölésű képek nem fényképek.
Continue on DAI
Explore Topics
Written by
Data Analytic Investments
Content creator and writer sharing insights and stories.
