Két év alatt 68 százalékkal több új lakás a hirdetések között, az Otthon Start határa alatt Budapesten már csak 25 százalék — mit mutat az ingatlan.com szeptemberi adata, és mit nem

Egy hirdetési portál adatánál két dolgot érdemes szétválasztani: mennyi ingatlant kínálnak eladásra, és mennyi talál gazdát. A hirdetés kínálatot mér, nem adásvételt. Ez a cikk az ingatlan.com szeptemberi elemzését rögzíti, ahogyan a Portfolio 2026. szeptember 29-én, 09:10-kor közölte, és sorra veszi, mit nem mond.

A beszámoló szerint az ingatlan.com elemzése két évet vet össze:

• új építésű lakások hirdetései: 68 százalékkal többen, mint két évvel korábban;
• új építésű családi házak hirdetései: 10 százalékkal többen;
• összesen: mintegy 10 700 új ingatlan szerepel a kínálatban.

A keresési oldalon a beszámoló szerint 2026 január–augusztusában az új lakások iránti érdeklődés 26, az új házak iránti 2 százalékkal maradt el az előző év azonos időszakától; az új ingatlanokra irányuló keresések fele-fele arányban oszlanak meg lakás és ház között.

A cikk az új lakások legolcsóbb tizedének felső árhatárát közli: országosan 59 millió forint, ami egy év alatt nagyjából 1 millió forinttal emelkedett. Településtípus szerint ugyanez a határ Budapesten 71, a vidéki városokban 48, a községekben 41 millió forint; Budapesten a legolcsóbb tized négyzetméterára 1,37 millió forint alatt van. Az új családi házak legolcsóbb tizede körülbelül 75 millió forintnál kezdődik.

Városi példák a beszámolóból: Zalaegerszeg 34, Győr 46, Veszprém és Szombathely 47 millió forint; Budapesten a XIX. kerület 50 millió forint, a XV. kerületben a négyzetméterár 1,13 millió forint alatt. Nyíregyházán az új házak alsó tartománya 69 millió forint.

A budapesti árakról a cikk két időszakot közöl: 2025 szeptembere és 2026 júniusa között 11,6 százalékos emelkedés, 2026 nyarán 1,1 százalékos csökkenés.

Az Otthon Start program négyzetméterenként 1,5 millió forintos árkorlátot szab. A beszámoló szerint Budapesten az új lakások két évvel ezelőtt 66 százalékban lettek volna e határ alatt, ma 25 százalékban; országosan 74-ről 43 százalékra csökkent ez az arány. A vidéki új családi házak több mint 90 százaléka a határ alatt marad.

Az új lakásokra vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos áfa a beszámoló szerint 2026. december 31-ig érvényes; utána az általános 27 százalékos kulcs vonatkozik rájuk. Ezt a határidőt egy korábbi cikkünkben is rögzítettük.

A hirdetések száma nem eladási szám: nem derül ki belőle, hány új lakás kelt el, és mennyi idő alatt. A beszámoló nem közöl tranzakciós adatot, és nem közli az elemzés módszertanát — például azt, hogyan kezeli a portál ugyanannak az ingatlannak több hirdetését. A „legolcsóbb tized" határa nem átlagár, és nem mondja meg, hol van a tipikus ár. Előrejelzést az adat nem tartalmaz, és az áfa-határidő utáni időszakra sem mond semmit. A cikkben szereplő elemzést nem nyitottuk meg eredetiben; a számokat a Portfolio közvetítésében rögzítjük.

Egy ingatlanpiaci közlésben három réteg van: a mért szám (itt hirdetés, nem adásvétel), az időszak, amire vonatkozik, és a hozzáfűzött értelmezés. Ezeket külön kezeljük. Ez a módszer áll a Market Observation forrásolt adatai mögött, ezt tanítja az Uncle Sunny Akadémia, és ezt gyakorolják a The Analyst Room esettanulmányai. Egy adott témára szabott feldolgozást az Elemzés oldalon lehet kérni.

Portfolio, „Felhalmozódtak az eladatlan lakások, tarolnak a családi házak", portfolio.hu, 2026. szeptember 29., 09:10 — minden szám ebben a cikkben.

ingatlan.com, szeptemberi piaci elemzés — az eredeti elemzést nem nyitottuk meg; a számokat a fenti beszámoló alapján rögzítjük.

Oktatási tartalom. Nem befektetési tanácsadás. Ez a cikk egy ingatlanpiaci elemzés számait dokumentálja; nem tartalmaz vételre, eladásra vagy hitelfelvételre vonatkozó javaslatot.