Az EU Affordable Housing Act: mit ír elő valójában a brüsszeli javaslat a rövid távú lakáskiadásról, az üres lakásokról és a második otthonokról

Az Európai Bizottság 2026. szeptember 9-én, Brüsszelben tette közzé az Affordable Housing Act nevű rendeletjavaslatot. A magyar sajtóban a téma hétfő reggel, a portfolio.hu 06:00-kor megjelent elemzésével került elő, „nem csak az Airbnb-ről szól" felütéssel. Ez a cikk azt rögzíti, mit tartalmaz a javaslat a Bizottság saját sajtóközleménye és a portfolio.hu összefoglalója szerint. Rendelet még nincs: ez egy javaslat, amelyről az Európai Parlamentnek és a Tanácsnak kell döntenie.

A sajtóközlemény első mondata szerint a Bizottság azért javasolja a jogszabályt, hogy támogassa a tagállamokat és a városokat a lakhatás megfizethetőségének és elérhetőségének kezelésében ott, ahol a nyomás a legnagyobb. A közlemény a legfrissebb Eurobarométerre hivatkozva azt írja, hogy a városlakók több mint fele azonnali és sürgető problémának tartja a lakhatást a saját lakóhelyén.

A javaslat lényege nem új tilalom, hanem jogbiztonság. A Bizottság megfogalmazásában a jogszabály „az első közös európai keretet adja a belső piacot érintő lakhatási intézkedések értékeléséhez", és a döntést, hogy egy hatóság fellép-e, és milyen eszközzel, a nemzeti, regionális és helyi hatóságoknál hagyja. A közlemény kimondja: „A lakáspolitikai döntések nemzeti, regionális és helyi szinten maradnak."

Ursula von der Leyen, a Bizottság elnöke a közleményben így fogalmazott: „Egy évvel ezelőtt megígértem, hogy kezelni fogjuk Európa lakhatási megfizethetőségét. Ma egy lépést teszünk ebbe az irányba." Az idézet a saját fordításunk; az angol eredeti: „A year ago, I promised to tackle Europe's housing affordability. Today, we are taking one step in this direction."

A portfolio.hu összefoglalója szerint a javaslat két szintet határoz meg. Lakhatási nyomás alatt áll az a terület, ahol egy átlagos lakás ára eléri az egy főre jutó rendelkezésre álló jövedelem nyolc évét. Súlyos a nyomás, ha ez az arány tíz év vagy több. A Bizottság közleménye ugyanezt „közös módszertannak" nevezi, amellyel a hatóságok a nyomás alatt álló területeket azonosíthatják.

Ha egy hatóság korlátozni akarja a lakások használatát, be kell mutatnia, hogy az adott használat hozzájárul a helyi lakhatási nyomáshoz, és hogy az intézkedés célzott, szükséges és arányos. A közlemény külön kiemeli: a területi hatály nem lehet szélesebb annál, mint ami a lakhatási cél eléréséhez szükséges. A portfolio.hu szerint egy korlátozás legfeljebb öt évre vezethető be, és csak újraértékelés után hosszabbítható meg; ha a feltételek megszűnnek, az intézkedést vissza kell vonni.

Itt a legkonkrétabb a szöveg. A Bizottság szerint bármely intézkedésnek olyan tevékenységre kell irányulnia, amely csökkenti a hosszú távú használatra rendelkezésre álló lakásállományt, különösen ahol annak mérete, gyakorisága vagy üzletszerű jellege súlyosbítja a lakhatási nyomást. A korlátozás bevezetése előtt a hatóságnak igazolnia kell, hogy a rövid távú lakáskiadás legalább három éven át jelentős kedvezőtlen hatással volt a lakhatás megfizethetőségére vagy elérhetőségére, és hogy kevésbé korlátozó eszköz nem lenne ugyanilyen hatékony.

A portfolio.hu ehhez hozzáteszi a javaslat különbségtételét: más elbírálás alá esik, ha valaki az elsődleges lakóhelyét adja ki alkalmanként, és más, ha befektetési célú lakást üzemeltet professzionálisan. A korlátozások csak az utóbbira vonatkoznának.

A hatóságoknak alkalmazniuk kell a már létező uniós rövid távú lakáskiadási rendeletet, a 2024/1028-as számút, beleértve a regisztrációs kötelezettséget és a nem megfelelő hirdetések eltávolítását, és az ott gyűjtött adatokat használhatják az értékeléshez. A portfolio.hu felsorolja, mit kell gyűjteni: a rövid távú kiadásban lévő egységek számát, ezen belül a teljes lakások arányát, a hosszú távú bérleti kínálat alakulását, valamint az árak és bérleti díjak változását.

A közlemény kimondja, hogy nem a rövid távú kiadás az egyetlen nem elsődleges használat, amely súlyosbíthatja a nyomást. A hatóságok a lakóingatlanok megszerzését vagy használatát érintő intézkedéseket is hoznak, például a második otthonok vagy a tartós üresen állás miatt, és a javaslat ezekhez is keretet ad. Három védőszabály szerepel: a megszerzéshez kötött feltételek nem alkalmazhatók visszamenőleg; megfelelő átmeneti rendelkezéseket kell adni; a tartós üresen állás elleni intézkedéseknek figyelembe kell venniük a nem lakás indokolt időszakait.

Három szám szerepel a magyar elemzésben a Bizottság országmellékletéből. A nominális lakásárak 2013 és 2024 között 265 százalékkal nőttek, ami az EU-ban a legmagasabb érték. Az üres lakások száma körülbelül 570 ezer, a lakásállomány 12–13 százaléka. A szociális és önkormányzati bérlakások aránya a teljes állomány 0,8 százaléka.

Ezeket a számokat a portfolio.hu közli; a mellékletet magát ebben a cikkben nem olvastuk, ezért az adatokat a portfolio.hu-nak tulajdonítjuk, nem közvetlenül a Bizottságnak. Ha a melléklet eltér, a portfolio.hu-t idéztük pontosan, nem a mellékletet.

Nem vezet be uniós tilalmat, sem kvótát. Nem ír elő adót. Nem határozza meg, hogy Budapest vagy bármely magyar város nyomás alatt áll-e; a módszertant adja, az alkalmazás a hatóságé. És nem hatályos: a Parlament és a Tanács eljárása következik, amelynek menetrendjét a közlemény nem adja meg.

A magyar lakáspiac aktuális állapotáról a korábbi cikkeinkben a KSH és az ingatlan.com adatait dokumentáltuk: a budapesti lakbérek megtorpanásáról és az új lakások áfájának 2027-es kivezetéséről. Az Ingatlan rovat ezt a sort folytatja. Arról, hogy kik és hogyan állítják össze ezeket a lapokat, az About oldal ad számot.

• Európai Bizottság, sajtóközlemény IP/26/1792, „New EU rules to help local authorities tackle the housing crisis", Brüsszel, 2026. szeptember 9. — a javaslat célja, a közös módszertan, a három éves feltétel a rövid távú kiadásnál, a 2024/1028 rendeletre hivatkozás, az üres lakásokra és második otthonokra vonatkozó három védőszabály, Ursula von der Leyen idézete.
• portfolio.hu, „Nem csak az Airbnb-ről szól Brüsszel lakhatási terve: új uniós szabályok jönnek az üres lakásokra, második otthonokra is", 2026. szeptember 14., 06:00 — a 8 és 10 évnyi jövedelem küszöbei, az öt éves maximum, az elsődleges lakóhely és a befektetési lakás megkülönböztetése, a gyűjtendő adatok, a magyar számok (265 százalék, 570 ezer üres lakás, 0,8 százalék).

Oktatási tartalom. Nem befektetési tanácsadás.