Otthon Start egy év után: hitelek, árak, albérletek és új lakások Budapesten – 2026 ősz
Rekord lakáshitel-állomány, lassuló árak, kevesebb adásvétel, drágább albérlet és egy bejelentett programváltás. Számokkal, forrásokkal, tanácsadás nélkül.
A fix 3%-os Otthon Start lakáshitel 2025. szeptember 1-jén indult. Egy év alatt átrendezte a hitelpiacot. 2026. október 19-én pedig a kormány bejelentette, hogy a programot a Wekerle Plusz váltja. Ez a cikk azt gyűjti össze, mit mutatnak most a hivatalos és a piaci adatok. Előrejelzést nem adunk, és vételi vagy eladási időzítést sem.
Két fogalom, egyszer, egyszerűen
Lakásárindex. Azt méri, mennyit változott ugyanannak a „fajta” lakásnak az ára egy korábbi időszakhoz képest. Kiszűri, hogy egyik negyedévben több kis panel, a másikban több nagy téglalakás kelt el. A KSH ezt külön is közli: az „összetételhatás” a kelt lakások keverékének változása, a „tiszta árváltozás” pedig maga az ármozgás.
Négyzetméterár. A vételár osztva az alapterülettel. Egy 50 m²-es, 60 millió forintos lakásnál ez 1,2 millió Ft/m². Jól összehasonlít két lakást, de egy kerületi átlag attól is mozdulhat, hogy milyen lakások keltek el.
Az árak: lassulás, enyhe negyedéves csökkenés
Az MNB lakásárindexe szerint 2026 II. negyedévében az országos árak 12,3%-kal voltak magasabbak egy évvel korábbinál, de az előző negyedévhez képest 1,1%-kal csökkentek. Budapesten az éves emelkedés 8,3%, a negyedéves változás −0,6% volt.
A KSH lakáspiaci árindexe (frissítve 2026. október 1.) hasonló képet mutat. Az összevont index negyedévesen 1,4%-kal csökkent, éves alapon 10,1%-kal nőtt. A használt lakások tiszta ára negyedévesen 1,5%-kal esett, az újaké 0,3%-kal nőtt.
| Mutató (2026 II. n.év) | Éves | Negyedéves |
|---|---|---|
| MNB, országos | +12,3% | −1,1% |
| MNB, Budapest | +8,3% | −0,6% |
| KSH, összevont index | +10,1% | −1,4% |
Az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentése szerint 2025 végén az országos lakásárak 22,5%-kal haladták meg a fundamentumok – jövedelmek, kamatok, bérleti díjak – alapján indokolt szintet. Ez a jegybank becslése.
Budapest négyzetméterárai
A Duna House 2026. szeptemberi Barométere a III. negyedévre ezeket az átlagos négyzetméterárakat közli:
| Szegmens (Budapest) | 2025 III. n.év | 2026 III. n.év | Változás |
|---|---|---|---|
| Panel, Buda | 1 242 000 Ft | 1 264 000 Ft | +2% |
| Panel, Pest | 1 089 000 Ft | 1 116 000 Ft | +2% |
| Tégla, Buda | 1 569 000 Ft | 1 587 000 Ft | +1% |
| Tégla, Pest | 1 003 000 Ft | 1 026 000 Ft | +2% |
| Tégla, belváros | 1 423 000 Ft | 1 401 000 Ft | −2% |
Kerületi bontást az Otthon Centrum adott, a saját közvetítésével eladott lakások alapján, 2026 első félévére. A téglalakások átlaga a III. kerületben 1,82, az I.-ben 1,74, az V.-ben 1,66, a XIII.-ban 1,63 millió Ft/m² volt. A VII. és a VIII. kerületben 1,25 millió körül, a XVIII.-ban 1,05 millió. Ezek egy iroda adatai, nem a teljes piacé.
Hitelek: több pénz, mint 2025 egész évében
A Bank360 összesítése az MNB adataiból: 2026 január–augusztusban 2043 milliárd forint új lakáshitelt kötöttek. Ez 3,9%-kal több, mint 2025 teljes évében. Augusztusban 211,7 milliárd forint volt az új szerződések összege, ebből 68,5% volt Otthon Start.
Az MNB adatai szerint a program a Budapesten 2025 szeptembere és 2026 februárja közötti adásvételek becsült 52%-ában szerepelt. Az Otthon Start-hitelek 90%-a használt lakásra ment. Az első lakásukat vevők aránya a fővárosban egy év alatt 25%-ról 40%-ra nőtt.
Kevesebb adásvétel
A Duna House becslése szerint 2026 III. negyedévében 26 754 lakás cserélt gazdát, 22%-kal kevesebb, mint egy éve. Szeptemberben 9385 adásvétel volt, 30,1%-kal kevesebb, mint 2025 szeptemberében. Az iroda szerint az összevetést torzítja, hogy a program indulásakor, tavaly ősszel kiugróan sok volt az adásvétel.
Új lakások: több engedély, sok eladatlan
A KSH 2026. első félévi adatai szerint – az Economx összefoglalója alapján – országosan 6278 új lakás épült, 22%-kal több, mint egy éve. Budapesten 2224, ezek 83%-a a X., a XIII., az I. és a XI. kerületben. Az engedélyek és bejelentések 16 588 lakásra szóltak (+29%). Budapesten 6560-ra, háromnegyedük a XIII. és a IX. kerületben.
Az MNB szerint 2026 elején Budapesten 9500 új lakás volt eladatlan, tíz év óta a legtöbb. A jegybank saját rövid távú előrejelzése 2026-ra 15 700 átadott lakás.
Albérletek: drágább és kevesebb
A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint 2026 szeptemberében a meghirdetett lakbérek Budapesten 5,3%-kal, országosan 6,0%-kal voltak magasabbak egy évvel korábbinál. Havi alapon a fővárosban 0,1%-os csökkenést mértek. A budai hegyvidéki kerületekben 7,4%, a belső pesti kerületekben 3,7% volt az éves emelkedés.
Az ingatlan.com elemzése szerint október elején Budapesten valamivel több mint 9000 kiadó lakás volt, 12%-kal kevesebb, mint egy éve. A kért havi bérleti díj mediánja 260 ezer forint. A II. és az V. kerületben 350 ezer, a XX.-ban és a XXI.-ben 200 ezer.
Mi változik: a Wekerle Plusz
Magyar Péter miniszterelnök a 2027-es költségvetés parlamenti bemutatásakor jelentette be az új programot.
Igazolt: a már megkötött Otthon Start-szerződések a bejelentés szerint változatlanul érvényben maradnak. Bejelentett, még nem kihirdetett: a 18–41 évesek vehetik igénybe; új lakásra fix 3%, használtra 5% lenne a kamat; öt évig kötelező a lakásban élni. Nyitott kérdések: a Money.hu szerint nem közölték, meddig lehet még Otthon Startot igényelni, mikor indul pontosan az új hitel, és mekkora lesz a felső határa.
5 dolog, amit sokan nem tudnak
- Az MNB-statisztikában a támogatott hitel „drágább”. Augusztusban a támogatott lakáshitelek átlagos hitelköltsége 7,48%, a piaciaké 6,59% volt. Az ok egy lábjegyzet: a támogatott hitelek kamata a szerint „tartalmazza a támogatás mértékét is”. Az ügyfél az Otthon Startnál legfeljebb 3%-ot fizet.
- Az átlagár nőhet, miközben a tiszta ár csökken. A KSH szerint a használt lakások teljes árváltozása 2026 II. negyedévében +0,3% volt, a tiszta árváltozás viszont −1,5%. A különbség az eladott lakások összetétele.
- Nőtt a lakbérindex, a medián lakbér mégsem. Budapesten az index éves alapon 5,3%-ot emelkedett, a kért lakbér mediánja viszont egy év alatt nem változott. Az index hasonló lakásokat hasonlít össze, a medián a kínálat keverékétől is függ.
- Van négyzetméter-plafon. Az Otthon Start nem vehető igénybe, ha a lakás bruttó ára négyzetméterenként 1,5 millió forint fölött van. Az Otthon Centrum első félévi adataiban a III., az I., az V. és a XIII. kerület téglalakás-átlaga is e fölött van.
- Nemcsak magyar állampolgár igényelheti, de öt évig kötve van a lakás. A rendelet – további feltételek mellett – a szabad mozgás jogával rendelkező uniós polgárokat is jogosultnak tekinti. Öt évig állami jelzálog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom van a lakáson.
Összefoglalás
- Az MNB-index szerint Budapesten +8,3% az éves és −0,6% a negyedéves árváltozás (2026 II. n.év).
- 2026 január–augusztusban 2043 milliárd forint új lakáshitel, augusztusban 68,5% Otthon Start.
- A Duna House becslése szerint a III. negyedévben 26 754 adásvétel, 22%-kal kevesebb, mint egy éve.
- Budapesten 5,3%-kal drágább a meghirdetett albérlet, a kínálat 12%-kal kisebb.
- A Wekerle Plusz egyelőre bejelentés: új lakásra 3%, használtra 5%.
Kapcsolódó olvasnivaló a lakáspiacról: Kutatási archívum. A dataanalyticsystem.com-on elérhető egy ingyenes ingatlan-árbecslő oldal is.
Oktatási tartalom. Nem befektetési tanács. A Data Analytic Investments nem áll kapcsolatban a KSH-val, az MNB-vel, a Duna House-zal, az Otthon Centrummal, az ingatlan.com-mal és a hivatkozott portálokkal; a márkaneveket csak azonosításra használjuk. Az „AI-illusztráció” jelölésű képek nem fényképek.
Continue on DAI
Explore Topics
Written by
Data Analytic Investments
Content creator and writer sharing insights and stories.
